نبـذة عـن

مصلحة الشهر العقاري والتوثيق

كتب : وليـد فهمـي - رئيس إتحـاد موثقـي مصـر 

 

المطلب الاول  : التعريف بها ونشأتها

المطلب الثاني : القوانين المنظمة لها

المطلب الثالث : اختصاصــــــــــــاتها

 

المطلب الأول  : التعريف بها ونشـــــأتها

 

أولا:

مصلحة الشهر العقاري والتوثيق هي مصلحة قانونية عريقة مستقلة وقائمة بذاتها وتتمتع بالشخصية الاعتبارية و المعنوية المستقلة ويمثلها قانونا رئيسها وليست جهة معاونة  وتتبع إداريا وزارة العدل كالعديد من دول العالم وكما تتبع الهيئات القضائية ونخص بالذكر كلا من " هيئة قضايا الدولة " ، و " هيئة النيابة الإدارية " ^([1]).

 مصلحة الشهر العقاري والتوثيق أنشئت بموجب القانون رقم 114 لسنه 1946 م وهو العام الذي انشأ فيه الشهر العقاري جنبا إلى جنب مع إنشاء اعرق المؤسسات القضائية إلا وهو مجلس الدولة المصري في عهد الملك فاروق وحكومة التكنوقراط إسماعيل صدقي باشا و تحت رعاية واهتمام وإصرار وزير العدل المصري في ذلك الوقت المستشار محمد كامل مرسي باشا ومجهوده وأفكاره العظيمة لتطوير منظومة العدالة بمصر وقتها في إنشاء هذان الكيانين مجلس الدولة والشهر العقاري والتوثيق وفقا للنظام الفرنسي خلال عام1946.

 

ثانيا:

تتكون مصلحة الشهر العقاري والتوثيق من قطاعان اساسيان يكملان بعضهما الاخر :-

( قطاع التسجيل العقاري ، وقطاع التوثيق )

 

القطاع الاول : قطاع التسجيل العقاري

 

ويشمل نظامي التسجيل العقاري المقرران الان بمصر وفقا للقانون الساري الان وهما

( نظام الشهر الشخصي ، ونظام السجل العيني)  ،

والشهر ^([2]) العقاري هو نظام قانوني تثبت به الحقوق العينية العقارية ويتيح للكافة العلم بالموقف القانوني للعقار^([3])([4]). ولعل هذا هو الحد الادنى المتفق عليه من دور الشهر العقاري في الانظمة القانونية المختلفة ولكن يبدو ان التعريف المختار في المتن اقرب الى واقع نظام الشهر العقاري في مصر ، حيث انه فضلا عن دورة في اتاحه العلم بالموقف القانوني للعقار فان الشهر العقاري شرط للاحتجاج بالحق العيني في مواجهه الغير تارة ، وشرط لانتقال الحق العيني ونشاته وزواله واكتسابه بين اطرافه وفي مواجهه الغير تارة اخرى ^([5])، وبذلك فان هذا التعريف يستوعب معنى نظام الشهر في ظل كل من نظام الشهر الشخصي والسجل العيني ، بيد ان المشرع لم يترك تعريف السجل العيني للفقه او القضاء ، ولكن قام هو بتعريفه في المادة (1) من قانون السجل العيني رقم (142) لسنة 1964 بانه :- " مجموعه الصحائف التي تبين اوصاف كل عقار وتبين حالته القانونية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به".

 

أولا : نظام الشهر الشخصي:-

نظام قانوني قديم للتسجيل العقاري ، ابتكره المستعمر الاجنبي في المستعمرات المحتلة ، لتمكين الاجانب من تملك الاراضي ومزاحمة المواطنين الاصليين في تملك الاراضي والتعامل عليها والتصرف فيها ، و لم يعد يتم استخدامه الا بمصر ، يتخذ من الاشخاص اساسا وموردا له ، بحيث يتم البحث عن الملكيات والحقوق العينية الاخرى في فهارس هجائية تضم اسماء الاشخاص.

 

ثانيا : نظام السجل العيني :-

نظام قانوني حديث نسبيا للتسجيل العقاري ، وهو النظام القانوني المنتشر تقريبا بجميع دول العالم ، والذي يتخذ من العقارات ذاتها اساسا له ، بحيث يفرد لكل وحدة عقارية صحيفة يدرج فيها بيانات العقار والمتعاملين عليه والحقوق المتعلقة به.

ولا زال النظام القانوني المصري بشأن التسجيل العقاري في طور التحول من نظام الشهر الشخصي الى نظام السجل العيني ، حيث يتم تطبيق النظام الأخير بشكل تدريجي على الاقسام التي يحددها وزير العدل وفقا للمادة الثانية من قانون إصدار قانون السجل العيني .

 

فقد لاحت فكرة إدخال نظام السجل العيني في الاقليم المصري عام 1902 م ، حيث قامت الحكومة المصرية بتقديم مشروعين الى اللجنة التشريعية الدولية بهدف اصلاح نظام الشهر ، حيث كان المشروع الاول يهدف الى توحيد جهات الشهر وسجلاته ، واستهدف المشروع الثاني إدخال نظام السجل العيني بمصر اسوة بمعظم دول العالم ، وقد مكثت هذه اللجنة سنتين في دراسة هذين المشروعين وادخلت عليهما بعض التعديلات وجعلتهما صالحين للتطبيق واقرتهما سنة 1904 لكنهما لم يصدرا وظلا حبيسي الادراج وظل الامر على ذلك حتى عم الشعور بمسيس الحاجه الى اصلاح نظام التسجيل سنة 1920 مما دعا الى تشكيل لجنة اخرى لبحث موضوع السجل العيني ، فأقرت مشروع الاصلاح سالف الذكر ، واوضحت ان ادخال نظام السجل العيني يتطلب توافر امرين :

الامر الاول: إعادة مسح البلاد لتحديد العقارات تحديدا دقيقا .

الامر الثاني: تحديد الموقف القانوني لهذه العقارات .

تمهيدا للإصلاح المنتظر والمأمول وقتها الذي يتضمن ادخال نظام السجل العيني ، وصدر قانون التسجيل المزدوج رقمي ( 18 ، 19 ) لسنة 1923 ، ثم اعقبه صدور القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري ، الى ان صدر القرار بقانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني ، وبالرغم من ذلك كله لم تنجح الحكومة المصرية في تعميم نظام السجل العيني حتى الان.^([6])([7])

 

وعليه فان نظام الشهر العقاري المصري يعد نظاما قانونيا مزدوجا ، بحيث يسري عليه نظام السجل العيني في بعض الاقسام المساحية ، في حين يبقى نظام الشهر الشخصي مطبقا في البعض الاخر . ولكل من النظامان ادوات واساليب مختلفة ومتميزة بخلاف ما لحقهما من مميزات وعيوب تخص كل منهما على حدا ، لا مجال لتناولهما الان.

 

والقطاع الثاني : وهو مكاتب التوثيق بأنواعها المختلفة

 

والتوثيق في اللغة: مصدر وثق ، يقال وثقت الشيء توثيقا إذا أحكمته . ^([8])([9])

ومنه قوله تعالى:﴿فشدوا الوثاق﴾^([10])

 وقوله تعالى :﴿الذين ينقضون عهد الله من بعد ميثاقه ويقطعون ما أمر الله به أن يوصل ويفسدون في الأرض﴾^([11])

وقال تعالى:﴿قال لن أرسله معكم حتى تؤتون ِموثقا من الله لتَأْتُنَّني به إلا أن يحاط بكم فلما أتوه موثقهم قال الله على ما نقول وكيل﴾.^([12])

والتوثيق اصطلاحا:

"علم قانوني يهتم بتحرير ومراجعة العقود والمحررات والشهادات في شكل وثائق ،وفقا لأوضاع وقوالب شكلية وموضوعية معينة ووفقا لأحكام الشريعة الاسلامية والدستور والقانون والنظام العام والآداب وتحوز الوثيقة أو العقد بعد توثيقه وتسجيله أمام موثق عدل حجية كاملة مطلقة في الاثبات، وعرف التوثيق بعدة تعريفات ^([13]) تدور حول كونه علما يبحث في كيفية إثبات العقود والتصرفات والالتزامات على وجه يحتج به ."

 

وقد ذكر التوثيق في صورته العامة في كتاب الله في مواضع منها قوله تعالى: ﴿إنا نحن نحيي الموتى ونكتب ما قدموا وآثارهم﴾. ^([14])

وقـولـه تعـالى: ﴿ستكتب شهادتهم ويسألون﴾^([15])

وقوله  : ﴿ورسلنا لديهم يكتبون﴾^([16])

وقوله : ﴿ووضع الكتاب فترى المجرمين مشفقين مما فيه وتقولون يا ويلتنا مال هذا الكتاب لا يغادر صغيرة ولا كبيرة إلا أحصاها ووجدوا ما عملوا حاضرا ولا يظلم ربك أحدا﴾^([17])

والشروط والوثائق والعقود أسماء لمسمى واحد لعلم واحد ( علم التوثيق ) وسمي هذا العلم علم الشروط أيضا لأنه غالبا ما يتضمن ذكر شروط بين المتعاقدين فسمي الكل بالجزء الذي يتركب منه تجوزا.

 

وعرفة الونشريسي^([18]) : " باعتبار كونه علما ووظيفة بأنه : خطة يتولاها العدول المنتصبون لكتابة العقود ، وضبط الشروط بين المتعاقدين في الأنكحة وسائر المعاملات ونحوها على وجه يحتج به "

وسماها ابن خلدون ^([19]) : " العدالــة " وقال فيها : " .. وهي وظيفة دينية تابعة للقضاء ..."

 

تعريف التوثيق قانونيا:^([20]) 

"التوثيق قانونيا هو مجموعه الاجراءات القانونية الشكلية والموضوعية التي يقوم عليها الموثق لتوثيق وتسجيل وتحقيق وبحث وصياغة وتحرير وقيد المحررات والعقود بكافة أنواعها وفقا لأحكام الدستور و القانون والموثق ملتزم ومسئول شرعا وقانونا وأخلاقيا ببحث الارادة وتلقيها والتحقق من الاهلية وبحث الصفة والسلطة والمراجعة القانونية الكاملة للعقود شكلا موضوعا للعقود المطلوب توثيقها ومدى مطابقتها للدستور والقانون النظام العام والآداب ."

 

وتختص مكاتب التوثيق المصرية اختصاصا عاما في توثيق كافة انواع العقود والمحررات فطبقا لما هو معروف ان مصلحة الشهر العقاري والتوثيق تتكون من قطاعين أساسين يكمل بعضهما الاخر ولا يمكن ان يقوم أحدهما بعمله دون الأخر( قطاع الشهر – قطاع التوثيق ) فقطاع الشهر متعلق بتسجيل العقود والمحررات التي تتناول أيا من الحقوق العينية العقارية واجبة الشهر طبقا لقانون الشهر العقاري ، كما سبق تناوله ،، في حين ان قطاع التوثيق فأن أعماله واختصاصاته لا تعد ولا تحصى وأشمل وأعم من قطاع الشهر من توثيق كافه أنواع العقود المسماة والغير مسماه وسواء ما تعلق منها بحق عيني او حق شخصي او حتى احوال شخصية وشرعية .

 

واخيرا فان طرق التوثيق ثلاث :-

( المحررات الرسمية الموثقة – التصديق على التوقيعات – إثبات تاريخ المحررات العرفية )

 

فـ اما ان يقع على المحرر بأكمله ، فيكون المحرر حينئذ موثقا ، وهذا هو المعنى الاصلي للتوثيق والاقوى حجية ،ويحوز حجية ثبوتية مطلقة بين اطرافه وامام الغير وامام القضاء ، وهو اعلى درجات الحجية الثبوتية وتشمل اطراف التعاقد وتوقيعاتهم وكذلك موضوع المحرر وقوتة الثبوتية الكاملة كمحرر موثق^([21]) واما ان يقع على بعض ما اشتمل عليه المحرر من بيانات ، وهو ما يسمى بالتصديق على التوقيعات من طرفي التعاقد ، فنكون بصدد توثيق للتوقيع على المحرر ، وحجيتة الثبوتية تقتصر على توقيعات اطراف التعاقد وانها قد تمت امام الموثق وبمعرفته وعلى مسئوليتة وما اشتمله من بيانات تأكد منها الموثق بنفسه من بحث للصفة والسلطة والارادة والاهلية ، والدرجة الاخيرة من حجية المحرر هي اثبات التاريخ للمحررات العرفية امام الموثق ، وحجيتها ادنى من الطريقتان السابقتان وتقتصر على تاريخ تحرير المحرر فقط لا غير ولا تمتد الى موضوعه او اطرافه ، ويدخل في هذا المعنى التأشير على الدفاتر التجارية .

 

ثالثا : 

هذا التقسيم لقطاعي المصلحة ( الشهر العقاري ،والتوثيق )،، هو نظام قانوني مصري حالي واستثنائي ومميز جدا ، أن لم يكن نادر الوجود حاليا ،وغير موجود الا بعدد قليل جدا من  دول العالم وخاصه الاشتراكية منها ، وهو الجمع اداريا بين جهات التسجيل العقاري والتوثيق في مؤسسة حكومية واحدة ، ولكن لظروف نشأة مصلحة الشهر العقاري والتوثيق والوضع المتميز المصري حقق القطاعان تكامل ناجح واستمر القطاعان يكونان مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ، ولم يوجه اليهما أي نقد حتى تاريخه ، بل ان الامر وخلال العديد من الندوات والمؤتمرات الدولية والعربية ، قد لاقى استحسان واعجاب الجمع بين ادارات الملكية العقارية وجهات التوثيق في كنف مؤسسة قانونية واحدة تشرف عليها الدولة شكلا وموضوعا ممثلة في وزارة العدل المصرية .

بل ولأبعد من ذلك فقد ادى الجمع بين القطاعان (التسجيل العقاري والتوثيق) في جهة قانونية واحدة يقوم عليها عضو قانوني واحد ، حيث الان وعلى مدار عام مضى ومازالت اجراءات الضم والدمج مستمرة فقد تم دمج وضم جميع مأموريات الشهر العقاري مع مكاتب التوثيق ، ^([22]) ويقوم على العمل القانوني بهما موثق واحد (عضو فني) يشمل اختصاصه الوظيفي والمهني العملان معا في ذات الوقت ، مما اسهم بشكل فريد وكامل في صقل وتنمية الملكة القانونية للموثق (العضو الفني) والمهارات الفنية والخبرات القانونية التي يتمتع بها الموثق المصري في توثيق وتسجيل وتحرير كافه انواع العقود أيا كانت المسماة منها والغير مسماه وأيا كان تصنيفها القانوني او النظري ، وسواء تعلقت بحق عيني اصلي او تبعي او ارتبطت بحق شخصي او حتى تضمنت التعامل على منقول او عقار بالتخصيص او حتى الاحوال الشخصية للمصريين والاجانب ، فاصبح الموثق المصري يشمل اختصاصه توثيق وتسجيل كافه انواع المحررات أيا كانت ، بصورة قانونية فريدة على مستوى الاسرة القضائية والقانونية المصرية والعربية والدولية .

 

---------************************---------

 

 

المطلب الثاني : القوانين المنظمة لمصلحة الشهر العقاري والتوثيق.

 

مصلحة الشهر العقاري والتوثيق هي الجهة القانونية الوحيدة وحصريا بمصر والمنوط بها دون غيرها قانونا توثيق وشهر وتسجيل وقيد وصياغة وتحرير كافة أنواع المحررات والعقود طبقا لإحكام الدستور و القانون  وذلك طبقا للقوانين السارية الآن المنظمة لأعمال الشهر العقاري والتوثيق^([23]) : 

 

            1-    القانون 68 لسنة 1947 بشأن التوثيق.

 

            2-    القانون رقم 5 لسنة 1964 بشأن تنظيم مصلحة الشهر العقاري والتوثيق .

 

3-    قانون الشهر العقاري  رقم 114 لسنة 1946 .

 

4-    قانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964 .

 

5-    قانون تملك غير المصريين رقم 230 لسنة 1996 .

 

 

 

المطلب الثالث : اختصاصات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق

 

الفرع الاول : اختصاصات المصلحة بوجه عام .

الفرع الثاني : اختصاصات مكاتب التوثيق المصرية .

 

الفرع الاول : اختصاصاتها المصلحة بوجه عام

 

أولا :

الهدف من إنشاء مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ضبط وتوفير الحماية القانونية الكاملة للملكيات العقارية والمنقولة ومنع اغتصابها باعتبارها وظيفة اجتماعية وعنصراً من عناصر الثروة القومية في المجتمع ، بهدف استقرار المعاملات بين الأفراد في المجتمع عن طريق البحث والتحقيق في  أساس الملكية وقيد الحقوق العينية سواء كانت أصلية أم تبعية من واقع المستندات المعروضة للبحث .فمصلحة الشهر العقاري والتوثيق هي القلعة الحصينة لحماية الملكية‏..‏ وهي خط الدفاع الحقيقي فيمواجهة مافيا الأراضي‏ وهي ملاذ الناس لصون ممتلكاتهم‏ هو مكان العمل فيه أشبهبمحراب العدالة‏ أنها مصلحة الشهر العقاري‏ والتوثيق .‏

 

ثانيا :

مصلحة الشهر العقاري والتوثيق هي الجهة القانونية الوحيدة بالدولة حالياً التي لم تتمتع حتى الآن بصفة الهيئة القضائية على الرغم من أن هنالك جهات أخرى تتبع وزارة العدل اعُترف لها بتلك الصفة وأعمالها ليست قضائية نهائيا مثل النيابة الإدارية التي تصدر قراراتها في صورة توصيات غير ملزمة للجهات الإدارية بخلاف أعمال  الشهر العقاري والتوثيق التي تتضمن معنى العمل القضائي في كثير من أعمالها.

 

ثالثا:

مصلحة الشهر العقاري هي الجهة القانونية الوحيدة وحصريا بمصر والمنوط بها دون غيرها قانونا توثيق وشهر وتسجيل وقيد وصياغة وتحرير كافة أنواع المحررات والعقود طبقا لإحكام الدستور و القانون  وذلك طبقا للقوانين السارية الآن المنظمة لأعمال الشهر العقاري والتوثيق : 

·            القانون 68 لسنة 1947 بشأن التوثيق.

·            القانون رقم 5 لسنة 1964 بشأن تنظيم مصلحة الشهر العقاري والتوثيق .

·            قانون الشهر العقاري  رقم 114 لسنة 1946 .

·            قانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964 .

·            قانون تملك غير المصريينرقم 230 لسنة 1996 .

(1) - فقد نصت المادة الأولى من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنه 1946 على أن :-

" ينشأ في المديريات و المحافظات ( مكاتب للشهر العقاري ) تتولى ( شهر ) (المحررات ) التي تقضى القوانين بتسجيلها أو بقيدها

الوزارة التي تتبعها مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ومكاتبها

و تتبع هذه المكاتب ( وزارة العدل ) و يعين بقرار وزاري مقر كل منها و دائرة اختصاصه و يلحق بكل مكتب مأموريات يعين بقرار وزاري مقر كل منها و دائرة اختصاصه "

(2) - ونصت المادة الخامسة من ذات القانون على أن :-

"يختص كل مكتب من مكاتب الشهر العقاري دون غيره بشهر المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرة اختصاصه "

(3) – ونصت المادة العاشرة من ذات القانون على أن :-

" جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب كذلك تسجيلها ويترب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير "

(4) – ونصت المادة التاسعة من ذات القانون على أن :-

" جميع التصرفات التي من شانها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغيـيره أو زواله و كذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق ( التسجيل ) و يدخل في هذه التصرفات الوقف و الوصية و يترتب على عدم التسجيل إن الحقوق المشار إليها لا تنشا ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين الشأن ولا بالنسبة إلى غيرها ولا يكون للتصرفات (غير المسجلة ) من الأثر سوى  الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن ، و يجوز لمن حصل مع آخرين على حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذي قضى به ، كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على العقارات المقضي له بها في قسم أو ناحية معينة .

و يجوز لمن حصل على حكم نهائي لصالحه أن يطلب قصر التسجيل على القدر المقضي له به في قسم أو ناحية معينة  ، ولا تسرى الفقرتان السابقتان أذا كان التصرف المقتضى به من عقود المقايضة أو البدل. "

(5)- المادة العشرون من ذات القانون نصت على أن :-

"تتم إجراءات الشهر في جميع الأحوال بناء على طلب ذوي الشأن أو من يقوم مقامهم "

(6)- المادة الثانية عشرة من ذات القانون نصت على أن :-

" جميع التصرفات المنشاة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها و كذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق القيد  و يترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق  لا تكون حجة على الغير."

(7)- وأيضا مكاتب التوثيق هي جهة الاختصاص الوحيدة والحصرية دون غيرها المنوط بها قانونيا توثيق المحررات ومنها المحررات الموثقة ذات القوة التنفيذية والتصديق على توقيعات ذوي الشأن في المحررات العرفية واثبات تاريخ المحررات العرفية وذلك طبقا للمادة الأولى من قانون التوثيق رقم 68 لسنه 1947 والتي نصت على أن :-

" تنشا مكاتب تتولى توثيق المحررات التي يقض القانون أو يطلب المتعاقدون توثيقها وتتبع هذه المكاتب مصلحة الشهر العقاري ....الخ "

(8) وأيضا مصلحة الشهر العقاري والتوثيق هي الجهة الحكومية الوحيدة المنوط بها تنظيم وتطبيق قواعد تملك غير المصريين (الأجانب) للعقارات والأراضي بمصر وذلك طبقا للمادة السابعة من قانون تملك غير المصريين رقم 230 لسنة 1996  والتي نصت على أن :-  " مصلحة الشهر العقاري والتوثيق هي الجهة المنوط بها  تنفيذ أحكام هذا القانون0 وتنشأ مكاتب خاصة للشهر العقاري والتوثيق، تختص بجميع شئون الشهر والتوثيق بالنسبة لطلبات تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء وفقا لأحكام هذا القانون ، ويتعين على هذه المكاتب إنهاء إجراءات التسجيل خلال عشرة أيام على الأكثر من تاريخ استيفاء الأوراق المطلوبة ، ويصدر بتنظيم العمل بهذه المكاتب قرر من وزير العدل 0"

 

رابعا:

و المُستندات التي تقدم للبحث شأنها شأن المستندات التي تُعرض في دعاوى تثبت الملكية ودعاوى الاستحقاق وغيرها فضلاً عن أنه بتوثيق الُمحررات الرسمية وشمِولها بالصيغة التنفيذية فإنها تكون حجة في مواجهة ألكافه شأنها في ذلك شأن أحكام القضاء . إذ الثابت أن بحث الملكيات واتخاذ القرار بشأنها يتطلب القدر الواسع من الإطلاع القانوني والبحث في قوانين الميراث والوصية والوقف والقانون المدني وقانون المرافعات المدنية والتجارية والقانون الدولي الخاص والتنفيذ العقاري والقانون التجاري وقوانين المرور  .... الخ ، شأن القاضي في بحثه للنزاع المعروض أمامه . ومن ثم يكون بحث هذه المستندات والطلبات وإصدار القرار اللازم بشأنها لا يعدو أن يكون قضايا ملكية. ومن ثَم تكون أعمال البحث والتحقيق في سندات الملكية من صميم عمل العدالة  . لذلك فقد اشترط المُشرع في الأعضاء القائمين على هذا العمل بجهاز الشهر العقاري والتوثيق أن يكونوا من حملة ليسانس الحقوق الذين تتوافر لديهم الملكات القانونية الواسعة التي تؤهلهم للقيام بمهام الأعمال الجسام المنوطة بهم على خير وجه .

 

خامسا: 

وقد صدر القانون رقم 5 لسنة 1964بتنظيم العمل بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق فجاء وتشكيلا مماثلاً لتشكيل الهيئات القضائية حيث شَكل المصلحة من أعضاء فنيين ( قانونيين ) وهم ركيزة العمل القانوني في المصلحة وموظفون إداريون وكتابيون ومهن أخرى وأخضع الأعضاء القانونيين لذات الشروط المطلوبة في أعضاء الهيئات القضائية عند مباشرة أعمالهم والرقابة عليهم وحلف اليمين القانونية أمام السيد الُمستشار وزير العدل والتفتيش على أعمالهم عن طريق التفتيش الفني المماثل للتفتيش القضائي وبذلك أخرج المشرع الأعضاء القانونيين من عداد العاملين بجهاز الحكومة وأعترف لهم بكادراً خاصاً . إلا أن هذا القانون قد أغفل حقوق الأعضاء (الموثقين)الأدبية والمادية فلم يرتب لهم أيةً مزايا مادية أو أدبية ، بالمقارنة بنُظرائهم من أعضاء الهيئات القضائية الأُخرى ولو أُلحق جدولاً للمرتبات بهذا القانون لأُعتبر هذا الجهاز من الهيئات القضائية آن ذاك . ولم يقتصر الأمر على ذلك بل أمتد الأمر إلى إهدار كرامة الأعضاء القانونيين ومساواتهم مع باقي العاملين بالمصلحة الكتابين والإداريين من الناحيتين المالية والأدبية  ولم يتضمن القانون أيةً ميزة مالية أو أدبية تعوضهم عن جسامة الأعمال القائمين بها  .

 

سادسا :

وصدرالقانون رقم 142 لسنة 1964 الخاص بنظام السجل العيني عهد فيه المُشرع لأعضاء الشهر العقاري مهَمة تطبيق هذا القانون الذي يقوم على تطبيقه القضاء العادي في غالبية التشريعات المعاصرة في الدوال العربية منها والأجنبية مثل ( انجلترا - ألمانيا - السويد - النمسا- سوريا - لبنان –  الكويت  – ليبيا -  السودان ).

وقد أشارت الُمذكرة الإيضاحية لقانون السجل العيني بأن مكاتب الشهر العقاري ومأمورياته تعد نُواة للهيئة التي سيُعهد إليها تطبيق تلك القوانين في المستقبل مما يُنبئ بأن إرادة المُشرع تتجه ألي إنشاء هيئة لبحث الملكية العقارية...... وحيث أن  وضع الأعضاء القانونيين القائمين على تطبيق قوانين الشهر العقاري والسجل العيني يزداد سوءاً نتيجة إهدار كرامتهم وعدم منحهم أية حماية مادية أو أدبية تعوضهم عن المسؤوليات الجسام التي يضطلعون بها والعمل القانوني الموكول أليهم بالنظر ألي أقراِنهم في هيئة قضايا  الدولة والنيابة الإدارية وسائر الهيئات القضائية الأخرى  .

 

سابعا :

وحيثُ أن مصلحة الشهر العقاري والتوثيق التي تم إنشائها بمُقتضى القانون رقم 114 لسنة 1946. والتي حرص المشرع المصري بموجِب هذا القانون على أن تكون الهيئة الموَكل إليها هذا الاختصاص ....مصلحة قانونية متميزة... بحكم طبيعة الأعمال التي تقوم بها وانتمائها لوزارة العدل  الأمر الذي  حدا بالمشرع إلى أن أعتبر مكاتب الشهر العقاري ومأمورياته نُواة للهيئة التي سيعُهد إليها بالقيام على تطبيق نظام السجل العيني حال وضعه آن ذاك وهو النظام الذي يجعل لقيد المحرر في السجل حجة مطلقة في مواجهة الكافة مثله في ذلك مثل الإحكام القضائية النهائية . ومن ثم أضحى قيد المحرر في السجل أو توثيق المحررات الرسمية وشمولها بالصيغة التنفيذية أو بحث الملكية العقارية على نحو ما صورة من صور القضاء يتولاها قاضى من القُضاة النظاميين ولا يُحتج على ذلك بالقول بأن العمل المنوط بالمصلحة غايته أداء خدمة بأجر للجمهور... ذلك أن الحكمة من شهر التصرفات وجعلها نافذة في مواجهة الغير - التي ابتغاها المشرع -  هي استقرار الأمن والأمان للمعاملات داخل المجتمع وتلك هي سمة العدالة وأهم معلم من معالمها

 

ثامنا :

 اختلاف طبيعة العمل لمصلحة الشهر العقاري والتوثيق عن مصلحتي الخبراء والطب الشرعي :

 

تختلف مصلحة الشهر العقاري والتوثيق في أعمالها عن الجهات المعاونة للقضاء مثل الخبراء والطب الشرعي في عدة أمور أهمها أن أعمال الشهر العقاري والتوثيق أعمال مستقلة بذاتها ويترتب علي ذلك عدة أمور أهمها :

1- يتقدم المواطنين لمصلحة الشهر العقاري والتوثيق مباشرة بطلباتهم لإنجازها دون توقف ذلك علي تأشيرة أو حكم من القضاء بعكس أعمال الطب الشرعي والخبراء اللذان يمارسان عملهما بناء علي حكم أو قرار قضائي ولا يجوز للمواطن العادي التقدم لهما مباشرة لانجاز ما يطلب .

2- إن أعمال الشهر العقاري والتوثيق لا تحتاج إلى تعقيب أو تفعيل من القضاء فجميع المحررات والعقود التي يقوم الشهر العقاري والتوثيق بتسجيلها أو شهرها أو توثيقها تكون حجه في ذاتها على الكافة وواجبة الاحترام حتى أمام القضاء بخلاف تقارير الخبراء والطب الشرعي فهي استشارية يأخذ بها القاضي أو يُعرض عنها.

 

********************************************

 

 

الفرع الثاني : اختصاصات مكاتب التوثيق المصرية

 

 

أولا :الاختصاص العـــــــــــام.

 

تختص مكاتب التوثيق المصرية اختصاصا عاما في توثيق كافة انواع العقود والمحررات فطبقا لما هو معروف ان مصلحة الشهر العقاري والتوثيق تتكون من قطاعين أساسين يكمل بعضهما الاخر ولا يمكن ان يقوم أحدهما بعمله دون الأخر( قطاع الشهر – قطاع التوثيق ) فقطاع الشهر متعلق بتسجيل العقود والمحررات التي تتناول أيا من الحقوق العينية العقارية واجبة الشهر طبقا لقانون الشهر العقاري ، في حين ان قطاع التوثيق فأن أعماله واختصاصاته لا تعد ولا تحصى وأشمل وأعم من قطاع الشهر من توثيق كافه أنواع العقود المسماه والغير مسماه وسواء ما تعلق منها بحق عيني او حق شخصي او حتى احوال شخصية وشرعية من زواج وطلاق المصرين مع الاجانب والأجانب مع بعضهم وإجراءات التبني وحضانة أطفال وتصرفات الولاية والوصاية والقوامة وعقود الهبه والوصية وعقود القسمة وتوزيع الحصص الميراثية ..الخ  ،حتى اشهاد الاسلام لمن يريد ان يعتنق الدين الاسلامي الحنيف لا يعترف القانون رسميا باعتناقه الدين الاسلامي إلا اذا تم بإحدى مكاتب التوثيق امام عضو قانوني وإجراءات جنائية من توكيلات قضائية وإقرارات بالشهادة لتقديمها للمحاكم ومحاضر الصلح المدنية والجنائية وتجارية من عقود تأسيس وحل الشركات والمؤسسات بكافة أنواعها ، يا سادة أنها العدالة بكافه صورها فهي كما يقول كبار الموثقين ان مكاتب التوثيق بها تبدأ العدالة وعندها تنتهي و لا يخفى على احد الدور الذي تقوم به مكاتب التوثيق المصرية من توكيلات انتخابية لمرشحي مجلسي الشعب والشورى وإقرارات التأييد الشعبية بالنسبة لمرشحي رئاسة الجمهورية وكذلك توكيلات سحب الثقة من رئيس الجمهورية وهي أمور في منتهى الخطورة وتمتد خطورتها لنظام الحكم بالدولة وأمنها القومي ولا يسعنا اخيرا الى ان اقرارات التبرع بأعضاء جسم الانسان لا يعترف بها القانون إلا اذا تمت امام موثق عدل (عضو قانوني بإحدى مكاتب التوثيق) التي لا تحمي فقط الحقوق السياسية وحقوق الملكية بأنواعها والحقوق الشرعية للمواطن المصري بل وحتى حقوقه الجسدية اللصيقة بجسم الانسان بل ولأبعد من ذلك فلا تذيل العقود المشهرة والموثقة بالصيغة التنفيذية إلا بمكاتب التوثيق ويجب ان يتمتع القائمين عليها من الاعضاء القانونيون بالاستقلال الكامل لضمان ممارستهم لعملهم الوطني دون ضغط من أي قوى سياسية او سلطة تنفيذية أيا كانت .

 

 

ثانيا :الاختصاص المكــــــاني.

 

نص قانون التوثيق المصري رقم 68 لسنة 1947 ولائحته التنفيذية والقرارات الوزارية على اختصاص مكاني لمكاتب التوثيق المصرية يلتزم الموثق بمراعاة ذلك والا وقع العقد باطلا في امران لا ثالث لهما وهما :-

1-    إثبات تاريخ عقود الايجار .

ويقصد بذلك اثبات تاريخ عقود الايجار العرفية المقدمة من المواطنين لإثبات تاريخها والتي تخضع لدائرة الاختصاص المكاني لمكتب التوثيق الواقع في دائرته العقار محل عقد الايجار مع العلم ان حجيه توثيقها يتوقف فقط عند تاريخ تحريرها ولا تمتد الحجية الى اطرافها او موضوعها .

2-    الانتقالات  .

ويقصد بها الانتقالات التي يقوم بها الموثق المصري خارج مكتبه لمن لا يستطيع صحيا الحضور لمكتب التوثيق لتوثيق عقده بناء على طلب يقدم لرئيس مكتب التوثيق ووفقا لرسوم محدده واجراءات معينه. والتي تخضع لدائرة الاختصاص المكاني لمكتب التوثيق الواقع في دائرته محل اقامه طالب الانتقال الرسمي.

 

 

 

ثالثا : الاختصاص النـــــوعي .

 

هناك بعض مكاتب التوثيق المصرية تختص دون غيرها بنوع معين من العقود والمحررات بعكس باقي مكاتب التوثيق صاحبة الولاية العامة في توثيق كافه انواع العقود والمحررات ومنها على سبيل المثال :-

 

1-    مكتب توثيق الاحوال الشخصية

والكائن بديوان عام وزارة العدل بالقاهرة ويختص نوعيا بتوثيق عقود زواج وطلاق ورجعة المصريين مع الاجانب ، والاجانب مع بعضهم ، والمصريين مع بعضهم مختلفي الديانة او الملة او الطائفة.

2-    مكاتب توثيق المركبات

وهي منتشرة بكل الجمهورية وتختص نوعيا فقط بكل ما يتعلق بالمحررات والعقود والوكالات وغيرهم والمتعلقة بالمركبات بأنواعها من سيارات بأنواعها ودراجات نارية وخلافه من المركبات .

3-    مكاتب توثيق الاستثمار

وهي موجودة ببعض عواصم المحافظات وتختص نوعيا بتوثيق عقود شركات الاستثمار التجارية.

4-    مكاتب توثيق التمويل العقاري.

وهي ايضا موجودة ببعض عواصم المحافظات وتختص نوعيا بتوثيق عقود التمويل العقاري ثلاثية الاطراف.

5-    مكتب توثيق البنوك

ويختص نوعيا بتوثيق العقود والمحررات والوكالات التي يكون البنوك بأنواعها احد اطرافها.

 

رابعا : الاختصاص الدستـوري.

 

الاختصاص الدستوري الاول :

بموجب نصوص حماية حقوق الملكية بأنواعها في المواد الدستورية ارقام (32 ، 33 ، 34 ،35 ، 37) من دستور مصر 2014 ينعقد اختصاص مكاتب التوثيق المصرية بصفتها القطاع الثاني من قطاعي مصلحة الشهر العقاري والتوثيق وذلك بما انها خط الدفاع الاول لحمايه حقوق الملكية بأنواعها سواء المنقولة او العقارية وسواء الخاصة او العامة او التعاونية او الوقف والمنصوص على حمايتها في الدستور .

 

الاختصاص الدستوري الثاني :

بموجب نص المادة (142) من دستور مصر 2014 ، والتي نصها :" يشترط لقبول الترشح لرئاسة الجمهورية ان يزكي المترشح عشرون عضوا على الاقل من اعضاء مجلس النواب ، او ان يؤيده ما لا يقل عن خمسة وعشرين ألف مواطن ممن لهم حق الانتخاب في خمسه عشرة محافظة على الاقل ، وبحد ادنى الف مؤيد من كل محافظة منها "

والتي بموجبها ينعقد اختصاص مكاتب التوثيق بتوثيق اقرارات التأييد الرئاسية لمرشحي رئاسة الجمهورية والتصديق عليها وهو ما تم تطبيقه بالفعل في الترشح لرئاسة الجمهورية في انتخابات عامي ( 2012 ، 2014 ).

 

الاختصاص الدستوري الثالث :

بعد موافقة الأزهر والكنسية ، اختص الدستور المصري  مكاتب التوثيق باختصاصا دستوريا حصريا يتعلق بالإقرارات والهبة والوصايا الموثقة المتعلقة بالتبرع بأعضاء جسم الانسان سواء كان التبرع اثناء حياته او بعد وفاته  .وذلك بموجب نص المادة ( 61 ) من دستور مصر 2014 والتي نصها :- "التبرع بالأنسجة والاعضاء هبه للحياة ، ولكل إنسان الحق في التبرع بأعضاء جسده أثناء حياته أو بعد مماته بموجب موافقة أو وصية موثقة ، وتلتزم الدولة بإنشاء الية لتنظيم قواعد التبرع بالأعضاء وزراعتها وفقا للقانون."

 

********************************************